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[김정용 홍콩 변호사의 법률칼럼] 36. 부동산 - 계약철회

작성자
Kim & Co.
작성일
2020-03-23 12:03
조회
33
김 사장은 얼마 전 자신의 아파트를 동네 부동산에 매물로 내놓았다. 최근 시황이 하락하고 있는 추세여서 가격에 대한 우려가 많았지만 워낙 인기가 많은 지역이어서 그런지 약 1달 후 Mr. Chan이라는 사람이 나타나 계약을 하게 되었다. 두 사람은 은행 대출과 기타 서류작업을 위하여 2개월 뒤에 잔금을 치르고 명의이전을 하기로 하였다. 하지만 그 후 부동산 가격은 계속해서 하락하였고 같은 단지의 다른 매물은 2주 전에 비하여 30% 낮은 가격에 팔렸다는 소문이 들리기 시작했다. 김 사장은 내심 일찍 팔아서 다행이라고 생각하고 있었는데 부동산으로부터 매수자가 계약을 파기하겠다는 연락을 받게 되는데...

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홍콩의 부동산 거래 관련 제도는 (Conveyancing) 다른 나라의 제도와 비교했을 때 매우 독특하다고 할 수 있다. 대표적인 이유는 토지가 정부 소유라는 점과 부동산등기 제도가 미비하다는 점을 생각해 볼 수 있다. 이 때문에 통상적인 부동산 거래는 계약과 명의 이전까지 2~4개월의 시간이 소요되게 되는데 그 사이에 부동산 시세에 현저한 변동이 발생할 경우 계약일방은 계약 파기를 원하게 되고 이를 위하여 상대의 귀책사유를 찾아내기 위해 온간 방법을 동원하게 된다. 흔히 접할 수 있는 방법으로는 집에 불법구조물이 있다고 트집을 잡거나 해당 부동산의 소유권의 이전 과정에 문제가 있었다는 주장을 통해 계약 이행을 거부하는 것이다. 불법구조물은 오래된 건물에서나 발견될 수 있는 문제이고 보다 흔한 사유는 권리의 문제라고 할 수 있다.

부동산 등기소에서 확인할 수 있는 것은 권리가 이미 분석되어 있는 완성된 정보가 아닌 해당 부동산의 권리에 영향을 줄 수 있는 문서가 등록되어 있을 뿐이기 때문에 권리 분석은 이해관계자가 자체적으로 해야 한다는 문제에서 비롯된다고 해야 할 것이다. 대부분 100년이 넘은 자료를 포함하고 있기 때문에 권리 문서를 확인해보면 하자가 있을 가능성이 높고 실제로 이런 방법을 동원해서 계약 파기를 하는 사례가 상당히 많은 곳이 홍콩이라고 할 수 있다.

발견되는 대부분의 하자는 현 소유주가 아닌 그 이전에 발생된 것이 많기 때문에 판매자가 매각하는 시점에서 달리할 수 있는 조치는 없지만 애초에 해당 부동산을 구입하는 과정에서 권리에 대한 분석을 철저히 해야 할 것이다.