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[김정용 홍콩 변호사의 법률칼럼] 8. 부동산법 - 임시계약

작성자
admin
작성일
2019-11-07 15:26
조회
8
최근 가족과 함께 홍콩으로 이주한 A씨는 높은 아파트 임대료를 지불할 바에는 차라리 구매하는 것이 장기적으로는 더 유리할 것이라는 판단에 아파트를 구매하기로 하였다. 여러 아파트 단지를 둘러보던 그는 자신이 원하던 조건의 아파트를 찾게 되고 동행한 부동산 에이전시와 함께 집주인 B씨를 만나 가격을 협상하게 된다. 당시 홍콩의 부동산 시장은 하향세인 상황이었고 전반적으로 집주인은 매수자가 나타나면 거래를 성사하려고 애쓰던 시기였다. 실제로 A씨는 같은 단지에서 6개의 매물을 보았는데 그 중 다른 집주인 두 명은 가격을 더 내려줄 의사가 있으니 자신들과 계약할 것을 종용하고 있었다. 하지만 아파트의 상태나 경관 등, B씨의 아파트가 제일로 적합하다는 판단에 A씨는 결국 부동산 사무실에 들러 임시계약서 (Provisional Agreement)을 체결하게 되었다. 부동산 에이전시의 설명에 따르면 양측은 변호사를 선임하여 제반 과정을 거친 후 정식계약을 추후 체결하게 될 것이라는 설명을 듣게 된다.

그후로 3일이 지났을 때 A씨는 다른 집주인 C씨로부터 연락을 받게 된다. C씨는 B씨가 제시한 가격보다 HKD500,000을 저렴하게 팔겠다고 하며 B씨와 체결한 계약은 정식계약이 아닌 임시계약일 뿐이니 B씨와의 계약은 파기하고 자신과 계약하자고 하는데...

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부동산 매매과정이 2~3개월 걸린다는 홍콩의 특성과 함께 부동산 시장이 시황에 따른 급격하게 등락한다는 특징 때문에 상기와 같은 상황은 실 거래에 있어서 종종 발생하게 된다. 실제로 부동산 가격이 하향세로 전환될 가능성이 짙은 근래의 경우 집주인은 매수자가 있을 시 최대한 빨리 거래를 성사하려고 가격조정에 적극적인 입장이고 매수자는 그 만큼 협상에 우위를 점하게 된다.

하지만 계약을 이미 체결한 경우에는 아무리 임시계약이라 할지라도 그 의무는 달리 해석할 여지는 많지 않다. 비록 대다수 Provisional Agreement는 매도 매수자 양측이 부동산 사무실에서 작성하게 되는 비교적 간단한 계약문서로써 법적으로 부동산 매매에 필요한 모든 절차가 아직 이행되지 않은 상황에서 체결하게 되지만 법원은 다수의 판례에서 판시하기를 계약에 필요한 요소들이 명확히 포함된 이상(offer, acceptance 및 intention of the parties to enter into contract), “provisional”이라는 단어로 동 문서의 유효성을 문제시 할 이유는 없다고 하였다.

따라서 비록 “임시”라는 단어가 있기는 하지만 요건을 갖춘 이상 이미 법적으로 유효한 계약서로써 A씨와 같이 단순 변심에 의한 계약철회는 인정되지 않는다. 특히 부동산시장의 향방이 불확실한 시황에서는 다양한 사유로 트집을 잡아 임시계약서를 파기하려고 하는 당사자들이 있으므로 임시계약서라는 점에 방심하지 말고 가격, 조건, 시황 등 모든 상황을 꼼꼼히 살펴본 이후에 체결여부를 결정해야 할 것이다.

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