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[김정용 홍콩 변호사의 법률칼럼] 91. 점유에 의한 취득 (Adverse Possession)

작성자
Kim & Company, Solicitors
작성일
2020-12-04 12:16
조회
468
Andy의 가족은 1920년대부터 New Territories 모 농촌 지역에서 거주하고 있다. 그의 부친은 집 주변에 있는 밭과 산에서 채소를 재배하여 인근 시장에서 판매하는 농부였으며 그가 직접 재배하고 있는 밭과 임야의 면적은 약 30,000 sq ft에 달했다. 하지만 해당 지역은 홍콩에서 흔치않은 산악지역 소재한 농촌마을로서 이 방대한 토지에 농사 외에는 달리 토지를 이용할 방법이 없는 것이 현실이었다. 하지만 이 조용하던 농촌 지역에 최근 들어 Townhouse village 붐이 일고 있었다. 아파트와는 달리 2층 높이의 주택을 건설하는 공사는 순식간에 완공되어 동네 모습도 1년 만에 농촌 지역에서 고급 주택가의 모습으로 탈바꿈하고 있었다. Andy에게도 이런 부동산 붐의 영향이 찾아오게 되었는데, 한 부동산 업자가 찾아와 토지 30,000 sq ft 전부를 현금으로 매입하겠다는 제안이었다. Andy로써는 상상도 할 수 없었던 액수였으며 가족회의를 거쳐 바로 다음날 계약서를 체결하게 되었다.

하지만 매매를 위한 측량을 하는 과정에서 30,000 sq ft의 토지 중 대부분이 정부소유의 임야와 다른 사람 명의의 인접토지를 침범하였다는 사실을 확인하게 되는데...

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Adverse Possession 이라는 제도는 타인의 부동산을 불법으로 점유한 사람에게 소유권을 인정하는 제도로써 원 소유자가 장기간 관리를 게을리 한 것과 대비하여 점유자는 진실되게 장기간 토지를 관리하며 사용하였다는 점을 인정하여 소유권을 후자에게 있다고 인정해 주는 제도이다.

요건은 크게 1) 실질적인 점유가 있었다는 사실과 2) 점유자는 해당 토지를 점유하고자 하는 의도가 있었어야 한다. 중요한 것은 점유를 하는데 있어서 원 소유주를 포함한 그 누구도 동 토지의 소유권에서 배척하고 자신만이 권리를 갖는다는 의도가 있었어야 한다는 것이기에 일례로 원 소유자에게 한 번이라도 임대료를 지불하였다 거나, 원 소유자와 함께 해당 토지를 사용하여 왔다는 의 사유는 점유자의 권리를 인정받지 못하게 하는 원인이 될 수 있다.

따라서 Andy는 (혹은 그의 부친) 동 30,000 sq ft의 토지를 자신들이 실질적으로 지배하고 이용할 의사를 갖고 실질적 점유를 통해서 사용해 온 점을 이유로 점유에 의한 취득을 주장할 수 있을 것이다.참고로 Adverse Possession에 의한 권리를 주장하기 위해서는 상대가 (원 소유주) 정부일 경우 60년, 그 외의 경우 20년이라는 시효가 적용된다.